一套价值200万的房子，如何从银行融资600万？

发布日期：2025-04-13 13:07    点击次数：61

最近有粉丝问我，如何用房子从银行融钱出来？这个问题非常好，很有代表性，我今天就给大家讲清楚：

1，最容易的融钱模式：做信用贷叠加装修贷，每个城市贷款标准不同，装修贷利息很低，2.2%-3%都有，一般100平米的房子，一家银行贷50万，两家银行就是100万。

信用贷就是你名下有房子之后，把个人流水养起来，固定在一个银行有个30万以上的存款，那么你可以在多家银行办信用卡，单张卡额度一般在8-10万，后续还可以提额，办理多少张呢？这个根据你最大额度信用卡来决定，比如说你有一张额度为30万，那么我建议你办理3-5张就可以了，总额度在100万，不建议超过5张。

如果你单张卡最大额度是15万，那么可以办理7-8张信用卡，总额度也是控制在100万以内。

如果你单张卡最大额度在10万，办理信用卡张数也不要超过10张。

信用卡里面，其实也有信用贷，就是多家银行会给你打电话，给你一个额度，一般信用贷的年利息，大概在5%左右。

综合下来，你名下有套房子，不管有没有贷款，其实都可以从银行拿出150万-200万的贷款，如果操作流畅，流水和存款都不错，光装修贷和信用贷，其实就可以把你房子总额度，通过银行贷出来，比如说你房子600万，其实装修贷和信用贷，加上信用卡额度，就可以匹配500万-600万的贷款，这个是最理想的状态，但普通人贷出100万-150万不成问题。

2，接下来，讲更高阶的模式：经营贷+流水贷；

这个贷款，注意是有门槛的，也就是说，你名下要有公司，且公司正常经营，且银行认为你公司经营效益不错，这个时候，银行就会给经营贷和流水贷。

经营贷是银行根据你房子的净值，就是目前银行评估价减去你欠银行的贷款，比如说你房子评估价是500万，但是目前还欠银行300万，那么净值就是200万，这个时候，经营贷一般是6-7折，稍微有点关系，拉高一下评估价，比如说拉高到600万，净值就是300万，按照300万的七折，可以贷出210万。经营贷目前利息很低，普遍在2-3个点。

流水贷比经营贷复杂一些，额度也会高很多，需要名下有房，且公司正常经营，每个月的流水在100万以上，如果连续三个月，每个月流水在100万以上，四流合一正常，银行审核过后，会给你放款200万，如果第四、五、六，三个月，每个月的流水都在100万以上，且经营数据递增，比如说第四个月流水110万、第五个月115万，第六个月120万，那么银行在第七个月，还会给你一笔200万的贷款，加起来就是400万。

如果把1、2方式结合起来操作，你利用一套房子，差不多可以从银行拿出600万左右的贷款。综合成本在5.5%左右。如果公司经营是通过养流，那么贷款成本会高一些，综合成本在7%-8%左右。

好，这一圈操作下来，不管是5.5%的成本，还是8%的成本，我们要确定的是，能够搞定一个确定性的投资产品，稳定回报率大于8%，甚至要大于10%，对吧，如果低于8%，我们这一圈操作下来，就是负债，而不是投资。

融钱过程只是第一步，且操作起来并不难，核心问题，是第二步，也就是钱生钱的通道，是否有稳定回报率大于贷款利率的通道。

这个是最难的，看起来很简单，找一个投资通道就行了，但其实不管是香港保险年金，还是海外金融产品的套利，据我的操作经历，以及身边一些金融朋友的分享，其实年回报率在7%左右，所以，普通人想要通过房子融钱，稳稳赚一笔，最大的问题，是你从银行融钱的成本，这个成本每个人情况是不同的，但如果你说，要从银行融100万，其实很好操作，成本3%左右就搞定了，配合香港保险年金，以及海外产品的套利，差不多年回报可以做到8%，那100万，一年赚5%，差不多是5万。

假如你投资了一套房子，200万，月租金4000元，每个月月供是7500元，这一圈操作下来，其实你的钱生钱方案，每个月还有4000元左右的收入，加上月租金，就是8000元，可以抵月供了，本来你买房是负债，现在变成资产了，形成了正向稳定现金流。

这就是融钱+钱生钱的奥妙所在。

但我想告诉大家，这些都是圈内的常规操作，还有一些更高级的操作，后续分享给大家，如果通过融钱之后，每年产生确定性收入在20%以上，这个操作也是无风险，但是操作门槛和认知会更高一些，主要是认知风险，就是如果你无法识别，很有可能就会掉入一个资金盘。如果你能够识别，就能稳稳获利20%以上。